離婚に伴う財産分与における住宅ローンが残っている不動産の取り扱い

住宅ローンが残っている不動産の分与方法は難題

 離婚時の財産分与において、住宅ローンが残っている不動産をどのように分与するべきかという問題には、様々な難問が潜んでおり、それをどのように解決し、相手と合意をしていくかは極めて難しい問題です。
 この記事では、当該不動産を売却して夫婦で分け合う場合や、当該不動産に離婚後も居住し続ける場合(住宅ローンの名義人が居住し続ける場合と住宅ローンの名義人でない方の配偶者が居住し続ける場合)について、その場合の財産分与の方法を解説します。

1.住宅ローンが残っている不動産の財産分与

財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に築いた財産(夫婦共有財産)を離婚の際に公平に分け合う制度をいいます。

財産分与においては、基準時(離婚時又は別居時のいずれか早い方)における夫婦共有財産を2分の1ずつ分け合うのが原則です(「2分の1ルール」)が、「2分の1ルール」の例外もあります。

そして、夫婦のいずれか一方の特有財産であることが明らかでない財産は原則として全て夫婦共有財産と扱われることとなります(民法762条2項)。

財産分与の対象とならない特有財産について詳しくは【特有財産とは?財産分与の対象かどうかがよく争われるパターンを丁寧に解説】をご確認ください。

また、財産分与の対象となる財産には種類による制限はなく、自宅や自動車、預金・貯金、生命保険・学資保険、株式・有価証券、家具家電などの動産類、退職金や確定拠出年金なども基本的に全て財産分与の対象となります。

そのため、取得の対価を借り入れて購入した財産(例えば住宅ローンを組んで購入した自宅やカーローンを組んで購入した自動車など)も、原則として財産分与の対象となります。

この記事では、住宅ローンが残っている不動産の財産分与の方法について解説します。

2.住宅ローンが残っている不動産の財産分与の計算方法

負債(ローン)が残っている不動産(マンションや土地・建物など)の財産分与に関しては、まず、当該不動産について夫と妻が最終的に価値としてどの程度の価値をそれぞれ受け取るべきかを計算することとなります。

その具体的な計算方法は、以下のように考えるのが通例です。

不動産の財産分与の方法

当該不動産の現在時の価値を確認
基準時における住宅ローンの残債務金額を確認

  ⬇️を比較

  1. の方が高い場合(アンダーローンの場合)
    の金額−の金額=財産分与の対象となる金額
  1. の方が高い場合 (オーバーローンの場合)
    財産分与の対象とならない(むしろマイナスとなる金額を他のプラスの資産から差し引くことが認められることが一般的)

以下、順に解説します。

⑴①当該不動産の現在時の価値を確認する

不動産の現在の価値を確認する方法としては、家庭裁判実務上は不動産業者が無料で作成する簡易査定書が利用されることが多いです。

ただ、不動産の簡易査定書に関しては、複数の不動産業者ごとに査定金額に相当のバラつきが出ることがあります。

そのため、査定金額が高額の方が有利となる当事者は複数の不動産業者で査定書を取得した上で最も高額の査定書のみを提出し、査定金額が低額の方が有利となる当事者は逆に最も低額の査定書のみを提出したりすることがあります。

その結果、妻側が提出した査定書の評価額と夫側が提出した査定書の評価額の間に金額に大きな隔たりが生じる場合もあり、当事者間で査定評価額を巡って争いになることもよくあります。

そのような場合は、査定書がメールの写しに過ぎなかったり、一見して明らかに粗雑な査定書であったりする場合には、そもそもその査定書の金額は信用できないとされてしまうこともあります。

ただ、家庭裁判実務上(特に離婚調停上)は、当事者双方の主張金額の中間額において当事者双方が合意可能な妥協点を探って交渉をすることとなる場合が多いです。

⑵②基準時における住宅ローンの残債務金額を確認する

基準時における住宅ローンの残債務金額は、償還表や返済予定表の他、借入先金融機関に住宅ローン残高証明書を発行してもらって確認することが多いです。

⑶不動産の価値の方が高い場合(アンダーローンの場合)の財産分与

基準時における住宅ローンの残債務金額よりも不動産の現在時の価値の方が高い場合(アンダーローンの場合)は、プラスとなっている価値分が当該不動産の所有権名義人の財産であるとして財産分与の計算がされることとなります。

具体例で説明①

夫婦が居住していた自宅(土地+戸建)は、結婚後に住宅ローンを組んで夫名義で購入したものであり、不動産業者の簡易査定書を取得したところ、①査定金額は3800万円であった。
他方、②基準時の残ローン金額は3200万円であった。

➡︎財産分与の対象となる金額は600万円(①3800万円−②3200万円)であるから、夫婦はこの600万円を「2分1ルール」に基づいて分け合うこととなる(なお、具体的な分与の方法については後述します。)。

⑷住宅ローンの残債務金額の方が高い場合(オーバーローンの場合)の財産分与

不動産の現在の価値よりも基準時における住宅ローンの残債務金額の方が高い場合(オーバーローンの場合)は、当該不動産は名義人のプラスの財産ではなく、むしろマイナスの財産(負債)であると考えられます。

この場合には、そのマイナスとなっている金額(負債)は、財産分与の計算上、他のプラス財産との損益通算的な処理(他のプラス財産から差し引くとの処理)が認められることが一般的です。

具体例で説明②

夫婦が居住していた自宅(土地+戸建)は、結婚後に住宅ローンを組んで夫名義で購入したものであり、不動産業者の簡易査定書を取得したところ、①査定金額は2800万円であった。
他方、②基準時の残ローン金額は3000万円であった。
夫名義の資産としては、他に預貯金300万円が存在していた。

➡︎①査定金額2800万円よりも②残ローン金額3000万円の方が200万円上回っているので、この200万円の借金(負債)を、財産分与の計算上、他の夫名義のプラスの資産である預貯金300万円から差し引くこととなる。
その結果、夫名義の資産は100万円(預貯金300万円−200万円)ということとなり、これが財産分与の対象となるため、夫婦はこの100万円を「2分1ルール」に基づいて分け合うこととなる(なお、具体的な分与の方法については後述します。)。

なお、このような損益通算的な処理(他のプラス財産から差し引くとの処理)をしたとしても、なお借金(負債)の方が上回っている場合もあります。

しかし、そのような場合であっても、財産分与はあくまでプラスの資産を夫婦で分け合う制度ですので、当該借金(負債)を他方配偶者に分けることは認められていません

レイスター法律事務所 弁護士山﨑慶寛

 # アドバンスな交渉戦略 

上述したように、マイナスとなっている金額(負債)は、財産分与の計算上、他のプラス財産との損益通算的な処理(他のプラス財産から差し引くとの処理)が認められることが一般的です。

ただ、対象の不動産が自宅ではなく収益不動産(人に貸して賃料を得るためのマンションなど)の場合は、マイナスとなっている金額(負債)は収益(賃料収入)によって回収していくことが予定されているため、損益通算的な処理はするべきではないとも考えられます。

また、プラスの財産のうち未だ手元にない(将来もらえる予定となっている)資産(例えば退職金など)については、それがそもそも住宅ローンの返済に利用されることは予定されていないということができるのであれば、損益通算的な処理はするべきではないとも考えられます。

家庭裁判実務上はここまで主張される例は多くはありませんが、主張してはならないということではないので、交渉の状況に応じてこのような主張をすることも検討するのが良いでしょう。

3.不動産の分与のやり方

上記の計算方法で当該不動産について夫と妻が最終的に価値としてどの程度の価値をそれぞれ受け取るべきかが分かりました。

ただ、不動産は1つの物ですので、それをそれぞれが受け取るべき価値分で当該不動産を分断することはできません。

不動産の分与のやり方は、以下の2通りあります。

不動産の分与のやり方

①不動産を売却して分け合う方法
②夫婦のいずれか一方が不動産の所有権者となり他方に対して精算金を支払う方法

①不動産を売却して分け合う方法

この方法は、当該不動産を売却して、残ローン金額などを差し引いて実際に手元に入ってきた金額を夫婦で分配する方法です。

一見して極めてシンプルのように思えますが、厳密に考えると、別居開始時から実際に売却した時までの間に残ローン金額は減少しています。

この別居開始後に住宅ローンを支払ってローン金額が減少したために増額した不動産の価値分は、既に別居開始後の事情であるため夫婦の協力により資産が増額したものとはいえませんので、支払った人の特有財産となるはずです。

そのため、その特有財産分を計算に入れないと計算がおかしくなり、公平とはいえない結果になってしまいます。

具体例で説明③

  1. 事例(※説明のために細かい手数料などは考慮せずにシンプルな事例にしています)

夫婦が別居を開始して10年後に離婚することとなった。
夫名義の不動産の査定金額は5000万円、別居開始時点の残ローン金額は5000万円であった。
なお、当該不動産の購入代金8000万円であり、夫は当該不動産を全額ローンで購入したものであった。
夫婦は不動産の財産分与の方法として、実際に売却して分与することとした。
そこで、当該不動産を実際に売却したところ、査定金額通りの5000万円で売却することができた。
ただし、売却時点での残ローン金額は、夫が別居開始後10年間滞納せずにローンの支払いを続けていたことで、3500万円にまで減っていた。
そのため、当該不動産を売却した結果、1500万円が手元に入ってきた。

  1. 説明

売却せずに分与した場合には、「査定金額5000万円−別居開始時の残ローン金額5000万円=0円」なので、分与するべき金額はないはずです。
他方、実際に売却した結果手元に入ってきた金額は1500万円ですので、この1500万円を分与することとなれば、妻は750万円(1500万円÷2)を受け取ることとなってしまいます。
なぜこのような金額の差が生じているのかというと、実際に売却をした際に売却代金から差し引かれている残ローン金額は別居開始時の金額ではなく売却時の金額であるためです。

そもそも夫が別居開始後に住宅ローンを支払ったために増額した当該不動産の価値分は、夫の特有財産であるはずです。
そのため、このような場合には、別居開始時以降に夫が負担したローン金額を財産分与の金額の計算に入れなければ不公平となってしまいます。

このような場合の具体的な計算方法としては、以下の2通りが考えられます。

  1. 不動産を売却して夫婦で分け合う場合の計算方法

別居開始以降に夫が負担したローン金額に対応する割合を夫の特有財産と考えて精算金を計算する方法

夫の特有財産部分は「売却価格5000万円×(別居開始後に支払ったローン金額1500万円÷購入代金8000万円)=937万5000円」である。
そのため、財産分与の対象となる夫婦の共有財産部分は「売却価格5000万円−夫の特有財産部分937万5000円=4062万5000円」である。
夫婦の共有財産部分4062万5000円から残ローン金額3500万円を差し引いた562万5000円が財産分与の対象となる。
結果として、夫は1218万7500円(937万5000円+562万5000円÷2)、妻は281万2500円(562万5000円÷2)を獲得することとなる。

売却金額から別居開始時点におけるローン金額を差し引いた金額を財産分与の対象となると考えて精算金の金額を計算する方法

当該不動産は実際に5000万円で売れたので、当該不動産の価値は5000万円である。
そこから別居開始時の残ローン金額5000万円を差し引くと、0円となる。
そのため、当該不動産は財産分与の対象とはならない。
結果として、夫は1500万円、妻はゼロ円を獲得することとなる。

売却せずに分与する場合とのバランスから考えれば❷の方法が最も公平とも思われるところですが、家庭裁判実務上は❶の方法で計算される例が多い印象です。

②夫婦のいずれか一方が不動産の所有権者となり他方に対して精算金を支払う方法

この方法は、当該不動産に夫婦の一方が住み続けている場合によく行われる方法です。

精算金の金額は、住宅ローンの債務者が自宅の所有権者となる場合と、住宅ローンの債務者ではない方が自宅の所有権者となる場合とで、計算方法が異なります。

住宅ローンの債務者が自宅の所有権者となる場合

住宅ローンの債務者が自宅の所有権者となる場合の精算金の金額は、①査定金額から②基準時の残ローン金額を差し引いて算定した金額の2分の1の金額となるのが通例です。

具体例で説明④

夫婦が居住していた自宅(土地+戸建)は、結婚後に住宅ローンを組んで夫名義で購入したものであり、不動産業者の簡易査定書を取得したところ、①査定金額は3800万円であった。
他方、②基準時の残ローン金額は3200万円であった。
当該不動産には離婚後も夫がそのまま所有者となり、住み続けることとなった。

➡︎夫は、妻に対して、精算金として300万円((①3800万円−②3200万円)÷2)を支払うこととなる。

なお、この場合であれば、別居開始以降に夫が夫が負担したローン金額を財産分与の金額の計算に入れなくても不公平となることはありません。

住宅ローンの債務者ではない方が自宅の所有権者となる場合

住宅ローンの債務者ではない方が自宅の所有権者となる場合の精算金の金額の計算においては、別居開始後に住宅ローンを支払ってローン金額が減少したために増額した不動産の価値分(住宅ローンを支払った者の特有財産部分)を計算に入れないと、計算がおかしくなり、公平とはいえない結果になってしまいます。

具体例で説明⑤

  1. 事例

夫婦が別居を開始して10年後に離婚することとなった。
夫婦が居住していた自宅(土地+戸建)は、結婚後に住宅ローンを組んで夫名義で購入したものであり、不動産業者の簡易査定書を取得したところ、①査定金額は3800万円であった。
他方、②基準時の残ローン金額は3200万円であった。
ただし、現在時点での残ローン金額は、夫が別居開始後10年間滞納せずにローンの支払いを続けていたことで、2000万円にまで減っていた。
なお、当該不動産の購入代金5000万円であり、夫は当該不動産を全額ローンで購入したものであった。
夫婦は不動産の財産分与の方法として、妻が不動産の所有権者となるとともに、夫名義の住宅ローンを借り換えにより引き受けることとした。

  1. 説明

妻から夫へ支払われる精算金の金額を①査定金額から②基準時の残ローン金額を差し引いて算定した金額の2分の1と計算すれば、精算金の金額は300万円((①3800万円−②3200万円)÷2)となります。
その場合は、妻は、精算金300万円を支払うことで、3800万円の価値の不動産と2000万円の負債を受け継ぐこことなります。

そうすると、妻は、精算金300万円+負債2000万円を負担するだけで、3800万円の不動産を取得したこととなり、金額として1500万円を得たこととなります。
妻が1500万円を得ることができたのは、夫が別居開始後に住宅ローンを支払って住宅ローンの残債務金額を3200万円から2000万円にまで減らしたためです。
これでは妻は丸儲けになってしまって、不公平です。

そのため、このような場合には、別居開始時以降に夫が負担したローン金額を財産分与の金額の計算に入れる必要があります。

このような場合には、精算金の具体的な計算方法としては、以下の2通りが考えられます。

  1. 住宅ローンの債務者ではない方が自宅の所有権者となる場合の精算金の計算方法

不動産の査定評価額に別居開始後に減少したローン金額を加算して精算金を計算する方法

不動産の査定評価額に別居後に減少したローン金額を加算した金額は5000万円(査定評価額3800万円+別居開始後に減少したローン金額1200万円)となる。
そして、その5000万円から別居時のローン残額3200万円を差し引くと1800万円となり、その2分の1の金額である900万円が、妻から夫に対して支払うべき精算金の金額となる。

別居開始以降に夫が負担したローン金額に対応する割合を夫の特有財産と考えて精算金を計算する方法

夫の特有財産部分は「査定金額3800万円×(別居開始後に支払ったローン金額1200万円÷購入代金5000万円)=912万円」である。
そのため、財産分与の対象となる夫婦の共有財産部分は「査定金額3800万円−夫の特有財産部分912万円=2888万円」である。
夫婦の共有財産部分2888万円から残ローン金額2000万円を差し引いた888万円が財産分与の対象となる。
そのため、妻は夫に対して精算金として夫の特有財産部分912万円+財産分与の対象となる夫婦共有財産の2分の1の金額である444万円(888万円÷2)=1356円を支払うべきこととなる。

考え方としては❷の方法が正しい気がしますし、さらに進んで別居開始後に負担したローンの金額の全額を精算金に加算することや、端的に精算金の金額を①査定金額から②基準時の残ローン金額を差し引いて算定した金額の2分の1と計算した上でそれに別居開始後に減少した住宅ローンの金額を加算するとの方法でも良い気もします(特に当該不動産に妻が居住していた場合には)。

❶の方法だと、結局夫は妻から900万円を支払ってもらってはいますが、別居開始後に1200万円を支払っているため、マイナス300万円の状況です。

それに対して、妻は、精算金900万円+負債2000万円の合計2900万円の負担で3800万円の不動産を取得したこととなり、金額として900万円を得たこととなります。

結局のところ、❶の方法は、不動産の現在価値3800万円から現在のローン残高2000万円を差し引き計算した1800万円を夫と妻とで分け合ったということであり、別居開始後に夫が1200万円を負担したことが計算上十分に反映されているとは言えない気がします。

ただ、家庭裁判実務上は❶の方法で計算されることも時折見られます。

いずれにしても家庭裁判実務上のやり方は決まっていませんので、夫婦で話し合って一定の金額での合意を形成していくこととなります。

4.住宅ローンが残っている不動産の財産分与の方法には様々な難しさが潜んでいる

住宅ローンの財産分与には、上記で説明したような場合の他、様々な問題や様々な事情が存在しています。

例えばペアローンを組んでいる場合、それぞれ別の銀行に別個独立のローンを組んでいる場合他方配偶者が連帯債務者・連帯保証人となっている場合など、様々な事情が存在していることも多いです。

さらに、別居開始後に当該不動産に居住していた者が住宅ローンを支払っている者であるか支払っていない者であるかによって、厳密には当該不動産に居住している者の居住の利益を考慮して財産分与の計算上反映させなければ不公平と思われる場合もあります。

そのような場合には、それぞれ家庭裁判実務上の一応のやり方はありますが、その方法が実現不可能であったり、どうしてもそのやり方だと合意が成立しなかったりする時もあり、夫婦間の話し合いが複雑錯綜した状況となることも時折見られます。

不動産ローンについては、途中で債務者を入れ替えることができないことが通常ですので、その場合は借り換えをする(別の金融機関から新たに融資を受けて従前の住宅ローンは完済して消滅させる)ことなどを検討する必要がありますが、審査が通らずに借り換えができない場合もあります

そもそも不動産ローンは債務者が当該不動産に居住し続けていること(生活の本拠に対するローンであること)が当然の前提となっているローンですので、住宅ローンの債務者が当該不動産に居住していない状況はそもそも住宅ローンの規約に違反している可能性もあります。

このように、不動産の財産分与にまつわる問題は多様であり、それをどのように解決し、相手と合意をしていくかは極めて難しい問題です。

レイスター法律事務所では、無料相談において、家庭裁判実務上の現在の状況を踏まえ、ご相談者の希望する理想的な解決法の実現可能性や、それを実現するための今後の交渉の進め方などについて具体的なアドバイスを行なっていますので、是非ご利用ください。

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